市中心旧改IP"王者之争":瑞虹新城天悦郡庭PK中海建国里

原标题:市中心旧改IP"王者之争":瑞虹新城天悦郡庭PK中海建国里

一座城市,历经岁月,总会有一部分老城不再适合当下需求,城市界面、街区功能急需升级,这正是旧区改造、城市更新的起源。

在上海,虹口和黄浦,历来是市中心旧城改造任务最重的区域之一,也由此诞生了瑞虹新城、中海建国里等多个城市更新经典IP项目。

上个世纪九十年代,面对虹口区虹镇老街这个上海市最大的棚户区改造项目,瑞虹新城便以前瞻性眼光,在开发初期就以长周期运营、价值持续兑现为原则,不断挖掘区域价值。经过24年的打磨,一座170万方的中央生活区在这里拔地而起,整个区域焕发出前所未有的活力与生命力。

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瑞虹新城航拍

当瑞虹新城这座神奇大盘开发已近尾声,中海建国里这边才刚刚开始。位于老西门板块的中海建国里,是中海着力新天地第二轮大规模城市更新的第一步,项目之后还将开发建国东路67、68、69、70、71街坊五大地块,总建筑规模超过70万㎡。

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中海建国里效果图

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搜狐焦点最新获悉,瑞虹新城天悦郡庭还剩最后少量270㎡大平层在售;而中海建国里二期样板房已经公开,即将取证入市。

对于想在市中心置业,预算在两三千万左右,或有人纠结上述两个项目到底选哪一个?本期百盘PK不NG,将从各自地段、交通、商业配套、项目及户型产品等维度做具体对比分析。

地段位置PK

瑞虹新城天悦郡庭=中海建国里

众所周知,购置核心城市黄金地段的不动产,是抵御不确定风险的重要法宝。而本期PK两个主角楼盘,毋庸置疑正处于上海市中心两个核心地段。

瑞虹新城天悦郡庭直线距离陆家嘴、外滩均约3公里,向南约800米正是已经规划落地的北外滩核心商务区。

从开发体量看,北外滩840万㎡的建筑面积超过了外滩、陆家嘴与陆家嘴滨江金融城的总和。这四个板块隔江对望,总体量超1600万㎡开发面积,而后三个板块开发已经成熟饱和,留有大量想象空间的正是北外滩。

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瑞虹新城毗邻北外滩核心商务区

在北外滩社区840万㎡的规划范围内,几乎没有规划新增高层住宅土地,住宅供应以历史街区保护性开发为主,几乎没有大型豪宅社区的开发,所以前段时间虹口158街坊才会被众多房企争夺并被拍出8.11万/㎡的楼板价。

在这个大背景之下,瑞安所打造的代表上海城市更新精神的170万㎡综合体瑞虹新城,成为北外滩、陆家嘴、外滩“黄金三角”辐射范围内最受关注的大型高端社区,由此托起了整个北区的崛起。

中海建国里位于黄浦区老西门板块,与翠湖天地、复兴珑御隔街相望,北邻新天地,东接老城厢,直线距离外滩、陆家嘴等板块也在3公里左右。

另外,与瑞虹新城毗邻北外滩核心商务区类似,中海建国里东侧约2公里为董家渡金融城。不过从其体量、规模、建筑高度、定位等方面对比,北外滩远远超过董家渡。

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中海建国里临近董家渡金融城

小结:瑞虹新城天悦郡庭与中海建国里直线距离黄浦江均约2公里,到外滩、陆家嘴的距离也基本接近,而且附近都靠近一个全新规划的板块。在地段配置上,两个项目几乎不分上下。

中海建国里首批均价13.26万/㎡,几乎接近目前滨江一线豪宅价格“天花板”,而瑞虹新城天悦郡庭均价仅10.78万/㎡。既然地段势均力敌,又有北外滩世纪规划落地,瑞虹新城天悦郡庭具有更高的升值潜力。

交通出行PK

中海建国里>瑞虹新城天悦郡庭

上海市中心区域地铁线路密如蛛网,落到瑞虹新城天悦郡庭和中海建国里两个项目上,周边1公里左右范围内均分布有4条地铁线路。

其中,瑞虹新城天悦郡庭距离10号线邮电新村站约500米,至8、10号线四平路站约800米,至4号线临平路站约900米。

另据上海市城市轨道交通第三期建设规划(2018~2023 年),规划19号线设站临平路站,同站换乘4号线。

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瑞虹新城天悦郡庭1公里内4条地铁

同样,以半径1公里范围看,中海建国里附近4条地铁分别为8、9、10、13号线,并且都是同站两线换乘。

其中,距离最近的是8、10号线老西门站,约300米;至8、9号线陆家浜路站约500米,至10、13号线新天地站和9、13号线马当路站均约800米。

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中海建国里1公里内4条地铁

对于自驾出行来说,瑞虹新城天悦郡庭距离内环高架最近的位置约2公里,至浦东方向可走新建路隧道、延安路隧道、大连路隧道或内环上杨浦大桥。

中海建国里距离内环高架约1.8公里,周边临近延安高架路和南北高架,往返浦东还可以走延安路隧道、人民路隧道、复兴东路隧道或者内环上南浦大桥

不过需要注意市中心交通拥堵状况,以9月10日下班晚高峰18:00高德地图实时路况为例,中海建国里周边,不管是高架还是地面道路,拥堵情况明显比瑞虹新城天悦郡庭周边更为严重,这跟未来出行体验息息相关。

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18:00晚高峰周边路况对比

(截图自高德地图)

小结:两个项目同在内环内,周边大桥、隧道、高架路网出行便捷,1公里范围内地铁线路数量及距离基本接近,中海建国里在与地铁站距离及同站换乘上略占优势,不过自驾出行要面临比瑞虹新城天悦郡庭更为拥堵的路况。

商业配套PK

瑞虹新城天悦郡庭>中海建国里

提到瑞虹新城,就不能不提它的核心配套,瑞虹天地。

整个瑞虹天地商业绵延1公里,与4号线临平路站及10号线邮电新村站地上地下无缝对接,以星星堂、月亮湾、太阳宫、高端商务街区四大主题商业为核心,是整个上海最为优秀商业综合体之一。

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月亮湾夜景

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星星堂夜景

目前,瑞虹坊、星星堂、月亮湾等商业配套已经成熟运营,18万方太阳宫预计2021年全面开业,从八期天悦郡庭均可步行可达。据测算,瑞虹新城业主户均商业面积高达84.6㎡。

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太阳宫效果图

作为可以辐射整个北上海的标杆商业,55万方超大体量的瑞虹天地,与新天地同出瑞安房地产之手,已然成为超区域的一站式生活中心,涵盖购物、餐饮、文化、娱乐、艺术、商务、休闲等各类功能。

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瑞虹新城规划全貌效果图

再看中海建国里,项目附近商业配套较近的为中海环宇荟、LuOne凯德晶萃广场、SOHO复兴广场,步行约700米。淮海路两侧新天地广场、香港广场、K11等购物中心距离中海建国里约1.5公里。

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中海建国里及周边规划

在配套方面,瑞虹新城天悦郡庭还有一个显著优势,就是北侧紧邻约17.6万方和平公园,是整个瑞虹新城距离和平公园最近的一期。在城市核心地带钢筋水泥森林中,能近享这样一片绿肺多么可贵。

瑞虹新城天悦郡庭紧邻和平公园

小结:两个项目在商业配套方面各有优势,瑞虹新城本身自带55万方瑞虹天地,可辐射整个北上海,而且楼下就是和平公园。设想住在八期天悦郡庭,步行轻松可达;中海建国里本身自带商业较为单一,周边较多的大型购物中心主要分布在新天地、淮海路商圈,步行距离稍远。

项目规划PK

瑞虹新城天悦郡庭>中海建国里

作为市中心城市更新代表项目,瑞虹新城和中海建国里规划体量都很大、分期开发。

瑞虹新城整个为170万方超级大盘,历时20余年开发建设,成为虹口乃至上海标杆项目。不得不承认,“瑞虹新城”实属地产界的一个大“IP”,每一次瑞虹新城的开盘,都成就了上海楼市现象级。

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瑞虹新城示意图

2013年,瑞虹新城五期璟庭开盘,连续三次均火爆开场,成功问鼎2013年内环内总销冠军。

2015年10月,瑞虹新城六期怡庭开盘,房源当日售罄,一举奠定了年度沪上单盘总销金额前三的地位。

瑞虹新城七期产品悦庭,连续两批房源热销,2018年加推房源,半天时间全部售罄!

到了2019年底,八期天悦郡庭正式开盘,当天劲销逾70亿元,成功问鼎上海2020上半年新房成交冠军。(数据均来自克尔瑞)

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瑞虹新城天悦郡庭效果图

瑞虹新城八期天悦郡庭容积率3.8,规划7幢16-31层高层住宅,共667套,车位比1:1.48。目前仅剩的270㎡户型分布在5#东边套,直面17.6万方和平公园,一览无余。

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瑞虹新城天悦郡庭紧邻和平公园

中海建国里容积率3.81,规划6幢18-31层高层住宅,共804户,车位比1:0.7。一期已售罄,二期即将入市。

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中海建国里规划图

说到中海建国里,今年7月,中海以590亿元拿下黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地,正位于中海建国里西侧,计划开发周期六年,总开发建筑面积超过70万㎡。其中69、70、71街坊三幅纯住宅地块将提供约30万方新房供应。

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中海建国里及建国东路项目

小结:两大项目共性很多,均为旧改项目,体量大,分期开发;瑞虹新城八期天悦郡庭与中海建国里一期各自开盘后均取得不错销量和成绩。

区别在于,瑞虹新城天悦郡庭在小区建筑密度、楼栋规划、车位配比等方面以微弱优势胜过中海建国里。

主力户型PK

瑞虹新城天悦郡庭>中海建国里

瑞虹新城天悦郡庭目前剩最后270㎡4房2厅3卫大平层清盘中。

该户型方正大气,3.3米层高;

四个房间,两个套房,三个带飘窗,一个带阳台;

最大的亮点在于做到了8.2米南向横厅,外接同面宽超大阳台,一改传统小阳台只有洗晒功能这一弊端。

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瑞虹新城天悦郡庭精装修交付,精选国际一线品牌:橱柜品牌Poggenpohl(博德宝)、意大利进口橱柜Aran、家电品牌Miele(美诺)、卫浴品牌Grohe(高仪)、德国水槽品牌BLANCO(铂浪高)、卫浴品牌TOTO、德国家电品牌BOSCH(博世)等。

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实景图

中海建国里二期将开139-220㎡3-4房,能与瑞虹新城天悦郡庭270㎡有可比性的是其220㎡户型。

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中海建国里220㎡4房2厅3卫,户型与其一期基本一致。

整个室内较为狭长,面宽小进深长;

空间格局相对拥挤,阳台也比较短小;

户型狭长也就意味着过道较长,空间利用率不高。

值得一提的是,中海建国里二期精装标准在一期基础上有所升级。配备有嘉格纳厨房9九套、大金中央空调/新风系统、威能地暖、3M净水系统、Milele美诺、唯宝等硬装品牌。

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实景图

从总价看,瑞虹新城天悦郡庭270㎡备案总价约2200-3000万/套;中海建国里二期220㎡暂未取证,如果参考一期均价132600元/㎡,总价接近3000万/套。同样的预算或者更低的门槛,在瑞虹新城天悦郡庭可以享受到更大的空间舒适度,优势明显。

小结:瑞虹新城天悦郡庭最后270㎡户型,打破传统大平层户型格局,约8.2米超大横厅设计,堪比独栋别墅尺度;相比之下,中海建国里220㎡户型格局相对保守,空间设计较为拥挤。

户型格局更为合理、空间尺度更阔绰但总价门槛并不高的瑞虹新城天悦郡庭,这一轮pk再占优势。

PK总结

瑞虹新城天悦郡庭VS中海建国里

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参考瑞虹新城天悦郡庭均价10.78万/㎡、中海建国里首批均价13.26万/㎡,虽然都是10万+,但没有人会怀疑其价值。因为房价本质等于地段+产品,两个项目先后开盘热销并问鼎销冠,也足以证明项目的说服力以及市场的认可度。

不得不说,瑞虹新城天悦郡庭、中海建国里占据上海核心地段,先天优势明显。

整体看来,两个项目规划及周边情况旗鼓相当,各有优势。中海建国里主要胜在交通出行方面,临近地铁线路多;瑞虹新城天悦郡庭优势主要有项目自身商业配套更为丰富,以及项目自身产品和价格优势。同样的预算,选择瑞虹新城可享受到更大的居住空间。

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