还贷年龄提高到85岁,对楼市意味着什么?

原标题:还贷年龄提高到85岁,对楼市意味着什么?|栋察楼市早报(10.14)

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还贷年龄提高到85岁,对楼市意味着什么?

近日,央视“经济新闻联播”报道,日本购房者平均还清贷款年龄已高达73岁,部分银行甚至将房贷还款年龄放宽至85岁!

要知道,我国人均寿命仅仅76岁,日本的人均寿命哪怕全球第一,也只有83.7岁。

还款年龄放宽至85岁,意味部分日本人至死都在为房贷而忙碌。

听起来非常窒息,但是在日本这个高度老龄化的社会里,这已经算不上什么大新闻。

房贷与养老等各类社会压力,使得日本老年人再就业越来越普遍,9旬还在工作的日本老人不在少数。

同样作为亚洲国家,我国部分城市房价早已超越日本,贷款压力也不轻,老龄化进程不断加速的同时,未来这样趋势会蔓延至我国吗?

01

日本为何走到延长房贷还款年龄这一步?

日本是全球老龄化程度最高的国家,放宽贷款年龄与这一点脱不了关系。根据今年日本总务省发布数据,该国65岁以上的老年人口数量达3617万人,在总人口中的占比为28.7%,人口老龄化程度依旧是全球第一。

并且人口老龄化趋势还在不断加强,日本的总人口已经持续下降11年。2019年,全国的新生儿仅有86.5万人,要知道,单单我国广东省新生儿就是日本全国的1.65倍。

我们常说房地产长期看人口,人口老龄化对一个地区发展来说是致命的,因为这意味着整个社会年轻人占比变少,进取的欲望,创新的能力也就变少。

年轻人有多重要?这几年我国各大核心城市使尽浑身解数抢人,抢的不仅是人,还是年轻人。部分核心城市落户政策中,学历门槛还有商量的余地,但只有年龄坚定的卡在45周岁以下。

因为年轻人,不仅意味着创造力,还意味消费活力与经济活力,也承担着社会的养老负担。

日本房贷放宽年龄限制实属无奈之举,新生儿不断减少,人口老龄化不断增强,社会养老负担日渐沉重,整个社会劳动人口与房地产支撑都在变老,购房平均年龄已经延迟至40岁以上,放宽贷款年龄显然是时代所趋。

所以可以看到不止是贷款年龄,退休年龄日本也是一延再延,2019年5月20日,日本政府召开的未来投资会议上,决定再次延长退休年龄到70岁。

人口老龄化问题正在拖累日本的发展,但没有任何一座城市能够逃过这样的趋势。

日本的现在很可能是我国的未来。

02

中国的人口问题同样严峻,有逐渐"日本化"的趋势。

我国早已步入老龄化社会,2018年,我国 65岁以上人口占全国人口的比重11%,与日本27%的老龄化程度相比,我国目前程度尚轻。

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但我国的老龄化发展速度远超其他国家。65岁及以上的人口比例从5%涨到10%,日本用了35年,意大利用了至少100年,而我国只用了短短30年。

不止如此,人口出生率也已持续下跌三代。据21世纪经济报道,我国80后、90后、00后、10后人数分别为2.22亿、2.11亿、1.63亿(16330万)、1.63亿(16306万)。00后出生数量出现明显的断层,人数锐减4736万,跌幅达22%。

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根据“中国人口展望2018”数据来看,我国人口“少子化”与“老龄化”均有加剧趋势,0-14岁人口的比重即将为老龄人口占比超越,有机构预测2027年,我国将迎来人口负增长的时代。

并且,15-64岁的劳动人口占也在持续下跌,未来我国以高劳动人口占比、高效率的人口红利也将衰减下一步如何探索高社会保障制度、寻找新的人口红利机会,将成为我国的发展难题。

日本的前车之鉴已经摆在面前,当人口高度老龄化后,带来的经济乏力、社会负担加剧与人口红利衰减、未富先老等问题,将会严重限制国家发展。

并且,我国11%的人口老龄化程度与日本27%老龄化程度看起来差距较大,但一旦进入人口负增长,我国的老龄化进程将会进一步加速。

即使延续此前10年我国老龄化发展平均速度,在2027年,我国也将步入老龄社会(65岁以上人口占总人口的14%),2047年,也则将步入超老龄社会(65岁以上人口占总人口的21%)。

也就是说,如果没有有力的政策引导,我国在三十后,可能就会进入与日本类似的超老龄社会。

而我们这一代,三十年后,可能就是此刻的日本老人,活到老、工作到老、贷款到老。

03

当然,人口结构失衡不可能同时波及到所有城市,在人口流动日益分化的今天,未来会有一批城市率先“日本化”。

哪些城市会率先进入超老龄社会?我们先来看看各大城市的老龄化程度。

目前,我国老龄化程度超过21%的城市有三类城市:第一类为直辖市上海、北京、天津;第二类为江浙地区;第三类为辽宁等东北地区。

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哪些城市可能最先进入超老龄社会?还需要结合人口流入来看。

首先,虽然上海、北京人口老龄化程度很高,人口流入也不多。但是这两地的人口规模是政府有意控制的结果,并且上海每年有九百万、北京每年有八百万的流动人口托底,可以对老龄化起到稀释作用。劳动人口数量占比依旧很高,虽然老龄化程度高,但这两个城市为代表的一线城市可能是最后一批受老龄化拖累的城市。

天津处于京津冀都市圈,这些年的GDP增速放缓,人口吸引也逐渐乏力起来,但是瘦死的骆驼比马大,作为强二线城市、教育资源优质,短期内城市的吸引力仍旧存在,人口流入会冲缓人口老龄化的影响。

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相反,老龄化程度高,并且人口流入较少的江浙城市会率先进入超老龄化社会。

2019年浙江新增人口113万,其中人口净流入高达84万,但其中人口大多流入杭州(55.4万人)与宁波(34万)这类强二线城市,真正像湖州这样高老龄化的非核心城市人口增量不到3.3万,舟山甚至不足0.3万。

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而江苏省虽然GDP排名仅次于广东,但是2019年的人口增量仅有19.3万人,不及浙江省的五分之一。一个重要原因是江苏的出生率在全国垫底,而老龄化率又位居前列,人口问题极为严峻。

即使是苏州、无锡等经济强市,常住人口仅仅新增2.83万与1.7万。南通,作为长寿之乡,老龄化程度仅次于上海,但2019年人口流入仅仅只有0.8万。

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像江浙这些,人口流入少,老龄化又严重的城市,投资价值不大。现在房价已经不低,又没有新的年轻人口涌入,未来楼市支撑力严重不足。

最后是以辽宁为代表的东北地区,这类城市人口已经提前进入负增长状态。辽宁人口老龄化最严重的鞍山、丹东以及本溪都在这份人口流失榜上,不仅没有人口流入,可能连自然增长率都为负,房价缺乏支撑,像鹤岗这样的城市早已跌成白菜价。

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值得关注的是,珠三角仍旧是我国的人口高地,广州、深圳以及佛山人口增量在同时排在全国前十,三个城市的人口增长已经达到106万人,肇庆江门的人口增量都有3万人。

并且深圳、广州的老龄化程度也尚轻,深州65岁以上人口仅占6%,只有广州和中山老龄化程度较高一些,达到了16%与14.5%。

对比来看,珠三角的人口结构与京津冀、长三角相比,年轻人占比更高,能够享受的人口红利也更多,未来的发展活力与空间更足。

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可以说,未来摆在城市人口竞争面前的只有两条路,一条是鼓励生育,一条是抢人。

而人口作为房地产投资基本盘中的基本盘,未来的方向一定是选择人口流入多、年轻人占比更多的城市。

没有一个国家能够逃离老龄化问题,我们与日本的距离可能是三十年,也可能是更短。

当进入超老龄化社会时,贷款年龄延长、退休年龄延长还会远吗?来源:大胡子说房

沈阳

新闻

房产 ·政策 ·贷款 ·城建 ·交通·民生

【城建告别!114岁马三家火车站停止客运

在沈阳马三家火车站的站台上,沈城市民张景振和他的朋友们看着6362次列车缓缓驶离,内心充满了不舍。张景振说:“得知这趟车就要停运了,我赶紧通知大家再一起来坐一次,真的很舍不得,它就像我们的老朋友一样。”这一天,马三家火车站送走最后一批乘客后,在10月11日停止办理旅客乘降业务,仅保留售票业务和货运业务。此前,这趟从沈阳站始发开往马三家镇的绿皮火车,全程16公里,票价1元,堪称是全国铁路性价比最高的旅客列车之一。

这是一次告别百年火车站的“最短怀旧旅行”

马三家车站,位于沈阳市于洪区马三家街道御道西路,离北京站713.8公里(经唐山北、山海关、锦州),离山海关站400.0公里(沈山线),离沈阳站25.2公里,离哈尔滨站569.0公里(经沈阳、长春),车站建于1906年。这座114岁高龄的火车站停止办理旅客乘降业务的通告发出后,便牵动了部分沈城人的怀旧之心。

沈阳文物保护协会名城研究专委会赵文邦、张景振在得知消息后,立即组织了一场文史爱好者的探访活动,他们称之为“最短的怀旧旅行”。10月10日,在马三家火车站停运前的最后一天,大家从沈阳站出发,登上了开往马三家站的6362次列车,一起见证了难忘的历史时刻。

坐上曾经的“绿巨人”

充满了回忆与不舍

10月10日7时08分,这列票价仅1元钱的绿皮火车缓缓驶离沈阳站,一场怀旧之旅也随之展开。

张景振说:“我们一行十几人,一大早就来到沈阳站。一路上,身边大都是车迷和文史爱好者,大家边看风景边追忆着马三家车站的沧桑历史和发展过程,也讲述着自己和这趟列车、这个车站的故事。”

张能,今年62岁,是沈阳化工有限公司的退休职工,他和马三家火车站有着特殊的感情。他说:“1978年到1979年间,我经常乘坐这趟列车到马三家镇的一个农场参加劳动,当年绿皮火车简直就像‘绿巨人’一样,是最牛的交通工具,从沈阳市区到马三家镇,一路列车会经停很多站,票价只有两三角钱,全程一个小时十五分钟左右。每次我坐这趟车都特别兴奋,带着从家里煮好的豆子和干粮,和同行的伙伴儿们一边唠嗑一边看风景,一会儿就到了。现在回想起那段旧时光,真是太幸福了。这趟车11日就取消了,心里是满满的记忆和不舍。”

目送绿皮车渐行渐远这是一次温暖的告别

37分钟的行程转瞬即逝,张景振和朋友们在马三家站的站台上下了车,目送绿皮火车渐行渐远。张景振说:“在百余年的岁月里,这个小小的车站承载了多少人的脚步和希望。站在这里,我们仿佛又看到了曾经在这上下车忙碌的人们。小站的周边还有一座工铁桥,桥头的几根老钢轨似乎也在无声地讲述着车站的历史,讲述着车站里曾经发生过的喜怒哀乐。时代在发展、在进步,此时此刻,这个小站也算完成了它的一个重要的历史使命。”

张能乘坐完这最后一趟列车后,将往返火车票贴在了信封上,从马三家当地邮局寄出,10月11日14时许,他收到了自己寄来的实寄封。他说:“能够见证历史已经足够幸运,还能记录历史这感觉更是比吃蜜还甜、比吃肉还香。这是一次温暖的告别,将来,我会将这张具有历史意义的车票捐给铁道博物馆。”(来源:沈阳晚报)

【城建沈阳出台城镇居住小区配套幼儿园规划建设

记者从市教育局获悉,为切实加强小区配套幼儿园各阶段管理和各部门衔接,建立健全政府主导统筹、部门联审联管的长效机制,经沈阳市人民政府批准,沈阳市教育局等七部门在深入调查研究、广泛征求意见和充分科学论证的基础上,出台了《沈阳市城镇居住小区配套幼儿园规划建设管理办法》(简称《管理办法》)。《管理办法》共七章、三十五条,共涉及“一律公办”“联审联管”“高起点规划”“提倡精装修交付”等十大关键词。

一律公办

沈阳市充分发挥小区配套幼儿园作为公办幼儿园扩增的主渠道作用,针对公办园在园幼儿占比偏低的实际情况,《管理办法》规定,今后凡是新规划、新建设的小区配套幼儿园,移交后一律办成公办幼儿园,最大限度地“保基本、兜底线、平抑物价”,努力扩大公益、普惠、优质、安全的学前教育资源覆盖面。

不计入成交地块容积率

坚决堵住原有政策漏洞,《管理办法》将原来规定的“配套幼儿园建筑面积可不计入成交地块的容积率核算”,调整为“小区配套幼儿园符合划拨政策,可以以划拨方式供地。以出让方式供地的,不计入成交地块容积率”。

高起点规划

《管理办法》将规划配建起点的居住小区规模,由原来的6000人下调到现在的3000人。规划居住3000人的小区就应配建一所6班型以上规模的幼儿园。同时,按照适度超前、因地制宜等原则,对于规划在6000人以上的居住小区,各区、县(市)按照不低于原有幼儿千人指标(30座/千人)和百户指标(8.5生/百户)测算生源,规划建设配套幼儿园。

提倡精装修交付

提倡开发建设单位精装修交付,鼓励开发建设单位超标准规划和建设小区配套幼儿园。以合同方式事先约定精装修交付的,教育部门要根据未来使用需求,提出小区配套幼儿园交付标准。开发建设单位办理施工图审查时,向城乡建设部门提供教育部门装修方案审定意见。

公众监督

为切实发挥公众监督作用,让广大小区居民和预期购房者知情、参与、监督,《管理办法》提出,开发建设单位要在小区门口和销售现场公示小区配套幼儿园规划、建设和移交情况。

联审联管

沈阳市教育、自然资源、城乡建设等部门密切协同,多措并举、联审联管,对于应规划未规划或规划不足的,不予审批工程规划许可;对于应建设未建设或未按照规划许可建设的,不予办理规划核实;对于应移交未移交的,不予办理小区竣工验收备案。全力实现小区配套幼儿园与项目首期同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步无偿交付使用。

选址多层住宅区域

《管理办法》提出,小区配套幼儿园用地,优先选址在居住小区多层住宅区域,没有多层住宅区域的,须选址在高层住宅区域南侧首排。出入口和活动场地周边要与高层住宅留出足够的安全距离(即高层建筑与配套幼儿园用地边界距离不低于8米),避免高层住宅不利影响,确保儿童人身安全和建筑、场地采光需求。

成本分摊

《管理办法》规定,规划居住人口不足3000人的居住小区应由区、县(市)政府进行区域统筹和自主确定,可由不同开发单位合建,也可由区、县(市)政府统一建设,土地、建筑和装修等建设成本,由开发建设单位按照规划配建的学位数进行分摊。

明确不动产产权

《管理办法》规定,小区配套幼儿园不动产产权归区、县(市)政府所有。接收后要按照法律、法规有关规定履行相关程序,及时办理土地、房屋登记手续,在开园前取得不动产权证书。同时明确,小区配套幼儿园为公共教育资源,属国有资产,不得为开发建设单位和其他法人、个人办理不动产登记。

教育全程参与

严格落实国务院“教育行政部门要参与小区配套幼儿园规划、设计、验收、移交等各个环节的工作”要求,《管理办法》规定,市、区两级教育部门在土地出让、规划设计方案审定、工程规划许可、园舍设计建设、竣工验收、确权登记等阶段出具意见。

其他重点工作

◆教育部门在土地出让之前,就提出配套幼儿园建设规模、建设位置、交付标准和无偿移交等原则要求,自然资源部门在规划条件、成交公告和土地处置文件中予以明确。

◆教育部门参与所有项目的竣工联合验收,既对商品住房项目是否配建和移交配套幼儿园验收,也对配套幼儿园是否满足相关建设标准验收。(来源:沈阳日报)

【趋势双节全省商品销售额超去年同期 价格稳中有降

据辽宁省商业厅统计,国庆中秋双节长假,全省销售总额与去年同期相比增长1.2%,高于社会消费品零售总额增幅15.1个百分点。

肉菜上市量增加20%

双节长假,蔬菜、肉类、鸡蛋等生活必需品上市量比平日增加20%以上。沈阳市商务局组织华润万家、家乐福、大润发等8大超市增加粮、油、肉、蛋、奶等备货量达1.5万吨,可满足全市居民两周需求;沈阳八家子水果批发市场库存量约1.5万吨,其间日上市量达6500吨。

高档食品销售增加40%

据对重点企业监测显示,各类绿色有机食品、高档进口水果销售比平日增长40%以上;包装精简、价格实惠、口味多样的月饼销售额比去年同期增长3.6%;烟酒类销售额增长高达55.9%。

随着天气转凉,秋冬换季服装销售向好,服装类销售额同比增长7.9%,鞋帽类销售额增长15.8%。金银珠宝类迎来销售小高潮,销售额增长6.6%。5G手机销售抢眼,引领通讯器材类销售增长15.7%。

此外,省内各地规模较大的酒店入住率较高,客流量比平日明显增加,辽宁大厦、金旅酒店、君悦酒店等中高档酒店经常处于满房状态。

特色美食销量增长200%

双节长假,全省共开展大中型主题促销活动138项,参与企业326家。沈阳以皇城恒隆广场、盾安益田假日世界、盛京龙城等6家大型商业综合体为龙头,联合中街商户,展开贯穿整个“十一”黄金周的狂欢购物活动,盾安益田假日世界客流量同比增长30%,盛京龙城日客流量达5万人次,“长安里”单日销售总额同比增长150%。

沈阳中街步行街商业营业总额较改造前提升近50%,比去年同期增长10%,其中,餐饮行业营业额较改造前提升100%,部分特色美食增幅达200%。前期被疫情抑制、推迟的婚宴、家宴等聚会、旅游餐饮等消费需求在集中释放,全省各大饭店、酒店顾客盈门。

据统计,双节长假期间,全省60家重点商贸流通企业共实现商品销售额3.03亿元。(来源:沈阳晚报)

国内

新闻

宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【房企汕头潮阳万达项目签约落地 投资约200亿

观点地产新媒体了解到,潮阳万达项目选址于潮阳高铁站站前广场区域,总用地约600亩,投资约200亿元,规划建设第四代体验式万达广场、国际五星级酒店、会展中心、创新总部基地以及高端写字楼和精品公寓,同时将配建一座国内知名中学和一所36班高端幼儿园,以及高铁新城。

其中,汕头万达广场总用地面积约6.4万平方米(96亩),总建筑面积约14.52万平方米,总投资约15亿元,将打造成为集购物、餐饮、文化、娱乐、互联网实体体验等多种功能于一体的城市综合体。

目前,汕头已有一座万达广场在运营,即金平万达广场,是于2019年5月25日开业,商业面积约为14.18万㎡,包括地上5层和地下2层,共计引进252个品牌(其中超过50%为汕头首店)。(来源:观点地产网)

【品牌南国置业南京三项目引入招商、新希望、保利

其一,为拓展公司规模、扩展公司发展区域,南国置业入股了武汉洺悦房地产有限公司(下称“武汉洺悦房地产”),与中国电建地产集团有限公司(下称“电建地产”)及武汉地产控股有限公司(下称“武汉地产”)共同开发武汉泛悦城项目,其中公司持有武汉洺悦房地产26%的股份。

为支持项目开发,在不影响公司正常经营的情况下,南国置业及电建地产、武汉地产拟向武汉洺悦房地产按股权比例提供向中电建商业保理有限公司申请在中国电建供应链金融共享服务平台上办理“电建融信”业务担保共计不超过8亿元。

其中,南国置业不超过2.08亿元,电建地产不超过2亿元,武汉地产不超过3.92亿元。武汉洺悦房地产为公司2.08亿元的担保提供反担保。

观点地产新媒体了解到,其二,南国置业于公告日召开了第五届董事会第八次临时会议,并审议通过了《关于向南京市NO.新区2020G13地块项目公司提供财务资助的议案》、《关于向南京市NO.新区2020G15地块项目公司提供财务资助的议案》、《关于向南京市NO.新区2020G16地块项目公司提供财务资助的议案》。

具体而言,南国置业拟与广州招商房地产有限公司新设立项目公司,共同开发南京市NO.新区2020G13地块项目,其中公司持股比例为49%。

为支持项目开发,在不影响公司正常经营的情况下,南国置业及招商地产拟向项目公司按股权比例提供财务资助共计17.7亿元。其中,南国置业8.673亿元,招商地产9.027亿元。

南国置业拟与南京新希望置业有限公司及其他股东新设立项目公司设立项目公司,共同开发南京市NO.新区2020G15地块项目,其中公司持股比例为25%。

为支持项目开发,在不影响公司正常经营的情况下,南国置业及其他股东拟向项目公司按股权比例提供财务资助共计10.6亿元。其中,南国置业2.65亿元,新希望及其他股东7.95亿元。

南国置业拟与江苏保利宁恒房地产开发有限公司及其他股东设立项目公司,共同开发南京市NO.新区2020G16地块项目,其中公司持股比例为20%。

为支持项目开发,在不影响公司正常经营的情况下,南国置业及其他股东拟向项目公司按股权比例提供财务资助共13.6亿元。其中,南国置业2.72亿元,江苏保利及其他股东10.88亿元。

上述三项财务资助合计14.043亿元,期限均不超过三年,利率参考市场利率情况确定并不低于被资助对象的其他股东。(来源:观点地产网)

【房企金科前9月销售金额约1474亿元 完成年度目标67%

观点地产新媒体查阅公告获悉,于2020年9月,金科地产及所投资的公司实现销售金额约235亿元,房地产销售面积约221万平方米。

2020年1-9月,公司及所投资的公司实现销售金额约1474亿元,房地产销售面积约1422万平方米,分别同比增长17.45%、13.94%。

按照金科今年初定下的2200亿销售目标,目前已完成67%。

在拿地方面,于9月11日,重庆高新区一宗纯住宅地块入市出让,为西永组团L分区L66/06地块,最终被金科&景瑞以底价5.22亿元竞得,成交楼面价7740元/平方米。

此外,据深交所9月25日信息披露,金科地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)的项目状态更新为“通过”,该债券为小公募,拟发行金额80亿元。(来源:观点地产网)

编辑|雨薇

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